要点

在 5 月 29 日上午盘，多只房地产股大幅上涨，万科 A、绿地控股、金融街、光大嘉宝与香江控股等均触及当日涨停。 万科 A 在涨停价位录得近 300 万 张封单。国务院近日发布《城镇更新“十五”规划》，明确目标、重大工程和政策措施，以指导到 2030 年的城镇更新工作。专家称，该规划将顶层设计与务实落地相结合，强调可持续、以人为本的更新，并将在房地产、基础设施和城市服务等领域产生广泛影响。

情绪分析

• 整体情绪偏积极且具有前瞻性，反映市场对城镇更新的热情与政策支持。机构和散户在规划发布后反应强烈，推动多只房地产及城市相关个股触及涨停。下方进度条表示以正面情绪为主且强度显著的市场情绪。

文章正文

在 5 月 29 日上午，多只房地产股持续上涨，万科 A、绿地控股、金融街、光大嘉宝与香江控股等多家公司触及当日交易涨停。万科 A 表现突出，在涨停价位积累了近三百万张封单。市场的剧烈波动紧随国务院发布的《城镇更新“十五”规划》（下称“规划”），该规划提出了到 2030 年的目标、重点任务、重大工程与政策措施。

规划列出量化目标与实施路径，同时重塑更新的逻辑与发展模式。多位行业专家表示，规划在高位设计与务实举措之间取得平衡，明确了资金渠道与运作方式，预计将在房地产、基础设施投资、城市运营及相关供应链等方面产生深远影响。

规划的长期愿景包括到 2030 年取得可衡量的进展：转变城市开发与建设模式、夯实安全发展基础、提升服务效率、显著改善居住环境、加速从旧动能向新动能的转换、有效保护文化遗产、彰显城市特色并实质增强治理能力。这些目标共同旨在使城市成为公众更高质量生活的空间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李煜佳表示，该规划表明中国城市正进入以现有存量为主导的时代，城镇更新被定位为新时期城市增长的主要驱动。他强调更新将以高质量和可持续为导向，这意味着不再以大规模拆除重建为主，也不再单纯以房地产拉动为核心。相反，将以以人为本的更新为重点，更好激活现有空间，解决基础设施与配套短板、改善居住环境、丰富经济形态、保护文化遗产并凸显地方特色。最终目标是把城市发展从增量模式转向以存量为中心，并从投资驱动的增长转向投资与消费并重。

规划提出六项重点任务，对应创新、宜居、美丽、韧性、文明与智慧现代化等目标。这些任务包括培育新的城镇发展动力、打造高质量城市生活空间、推动绿色低碳转型、强化城市安全与韧性、促进文化繁荣以及提升治理能力。为支持这些任务，规划提出七项政策举措：建立健全城镇更新实施机制；构建城镇建设可持续的融资与运营体系；加大盘活存量土地的力度；建立建筑全生命周期安全管理制度；鼓励多方主体协同参与；完善法律、监管与标准框架；并加强技术与人才支撑。

此外，规划确定了 14 项重大工程与行动，包括提升住房质量、扩大与升级完整社区、改造老旧小区与厂区、升级市政基础设施等。中国指数研究院研究总监吴建勤观察到，规划强调原则性与系统性规划，并将前瞻性理念——技术、绿色低碳、智慧化、数字化与安全——融入城镇更新。他表示规划丰富了高质量城镇更新的内涵，并呼吁加强推动更新产业链所需的人才、知识与技能体系建设。

在国家层面，规划对住宅、产业与公共空间的改造提出了量化指标。例如将十四五期间每年改造的危旧住房从 25 萬 套提高到十五五期间的 50 万套；将升级改造的老旧小区与厂区数量从 900 处增加到 1,500 处；以及将历史建筑修缮数量从 10,000 处提升到 15,000 处。总体而言，这些指标显示出扩大规模与提升质量的明确方向。

在融资与财政方面，规划呼吁构建城镇建设与运营的可持续融资体系。鼓励地方政府加强财政支持、优化资金协同与整合、实施与城镇更新相关的税费减免。金融举措将进一步优化：对于具备商业可行性与可控风险的项目，可采用综合开发、联合贷款与项目投资等市场化模式。规划还建议探索支持老旧城镇住房自发改造与就地重建的金融机制。

在土地与空间政策方面，规划主张加大盘活存量土地力度并推动混合用地空间策略。建议提升国土与空间规划的适应性，发布混合用与复合开发用地的正面清单，明确规划管控要求，建立更完善的土地使用与规划许可制度。鼓励多部门联动审批与联合监管，以促进依法合规的用地性质与建筑功能转换。规划鼓励多方主体参与，并在土地盘活或合建过程中给予合理的税费减免，采取长期租赁、分期交付等灵活供地方式，并审慎延展工商业用地使用权。还提出完善土地出让价格形成机制与房地产登记服务的建议。

吴建勤指出，规划的政策组合更好地回应了市场关切，并包含创新举措——尤其是对可持续融资体系的重视、对盘活存量土地的加大支持以及更完整的法律与标准体系。规划明确了过渡性土地出让安排、审慎延展工商业用地使用权与优化房地产登记等政策方向，旨在更好满足市场需求并支持城镇更新在全国范围内有序推进。

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