中国房市长期低迷或将迎来转折，供应正在减少

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• 你可能想知道
• 主要议题
• 重点摘要表
• 后续展望……

你可能想知道

• 中国房市展望有哪些变化？为什么分析师认为房价可能接近底部？
• 主要城市近期的涨势是否预示着持续复苏，还是主要只是让原本会晚些时候发生的购房提前进行？

主要议题

北京——标普全球评级的分析师表示，中国长期的房地产低迷可能正逐步走向转折点。该公司在周四发布的一份报告中指出，住宅房价可能在2028年第三季度触底。包括北京和上海在内的中国最大城市，最快可能从明年开始复苏。这项预测与2月时有显著变化，当时标普表示，未售住宅数量庞大，使房市复苏仍遥不可及。

标普全球评级信用分析师、该报告作者Edward Chan表示，这一转变部分归因于政府政策的变化。8月，北京宣布对开发商在房屋完工前出售物业实施新限制。一个月后，中国国务院总理李强表示，政府将推出稳定房地产市场的措施。随后，北京推出房贷利率补贴，对购买价格低于1.5 million yuan ($220,000)、面积小于120 square meters (1291.67 square feet)的住宅的首购族提供补助。

这些措施可能同时影响新房供应和购房时机。对未完工物业销售的限制可能使开发商在承接新项目时更加谨慎，而补贴则旨在降低符合资格的首购族借贷成本。Chan周四接受CNBC电话采访时表示，开发商取得土地时会更加谨慎，可能减少购地并减少开发项目。他说，这可能拖累开发商营收，但也可能有助于解决中国房市的供应过剩问题。

Chan认为，未来一到两年，供应持续减少可能是支撑房价的主要力量。尽管中国房市已低迷多年，他仍将2026年形容为房地产库存真正开始去化的第一年。这一区别很重要，因为未售住宅减少可以逐步改善可供房屋与买方需求之间的平衡。如果开发商缩减购地和建设规模，等待出售的房屋存量就较不容易被新增住宅推高。

供应过剩的规模相当庞大。Nomura在2023年估计，截至2022年底，中国未完工、已预售住宅的规模约为Country Garden的20倍。Country Garden曾是中国销售额最高的民营开发商。这项比较说明，市场困境不能只从当前房价来理解：许多项目在完工前就已售出，即使企业面临财务压力，买方仍得依赖开发商完成房屋。

多年来，包括Evergrande在内的开发商高度依赖在公寓完工前出售。这种做法助长了由债务推动的快速增长循环，但开发商陷入困境时，也让买方暴露于风险之中。北京附近城市天津一个项目的购房者此前告诉CNBC，他们买下尚未完工的房屋后，等了好几年才交房。这些经历加深了外界对行业信心的疑虑，也凸显新建项目如何配合实际需求的难题。

标普最新分析也将中国的房市低迷与日本、美国和西班牙近几十年的房市危机进行比较。报告指出，中国正在采取两项曾有助于稳定其他市场的措施：减少供应和企业去杠杆化。标普形容，中国供应收缩的时点“远早于日本房市危机期间，且幅度更大”；日本房市危机期间为1991至2014年。这种比较并不保证结果相同，但为政策制定者和分析师评估中国的调整提供了背景。

房价跌幅提供了另一个比较基准。根据标普报告，中国住宅房价自2021年见顶以来已下跌22%。日本房价在涨幅大得多之后下跌67%，而美国在金融危机相关的低迷期间，住宅房价下跌26%。这些数据涉及不同市场和时期，因此不能据此认定中国将走上相同路径。不过，它们显示不同房市低迷期间的价格调整幅度和顺序差异很大。

政策支持和更广泛的经济发展也可能影响需求。中国的房贷补贴可能让部分买方更能负担购房成本。标普也指出，人工智能热潮带来的财富效应是提振房地产需求的因素之一。这些因素能否支撑持久复苏仍不确定，尤其是负担能力改善或资产财富增加，并不必然意味着家庭会做出长期购房承诺。

Guotai Junan International的另一份分析则对主要城市的近期情况提出较短期的看法。周四，该公司首席经济学家Hao Zhou发布报告，预测今年第四季度可能出现自2021至2023年低迷以来，大型“一线”城市二手房价格首次上涨。Zhou表示，自3月以来，一线城市的价格持平或上涨概率高于较小城市。他还指出，上海二手房价格的同比跌幅已收窄，而北京房价已趋于稳定，并较1月低点上涨1.4%。

部分城市层面的指标表现强于全国情况。DeepSeek和Alibaba所在地杭州的新房销售指数创下新高。Zhou表示，当地新房价格仅比高点低14.2%，跌幅也小于多数城市。这种差异说明分析师为何会区分大型都市市场与较小城市：各地的供应、就业、人口趋势和买方兴趣可能有很大差别。

Zhou表示，接下来三个月是判断主要城市房市改善能否持续的关键观察期。他说，如果上海、深圳和广州在截至2026年11月的数据中都能避免月度下跌，这波反弹持续时间就会超过2024–25年那次。在他看来，这将是足以证明一线城市触底的重要证据，也是整体市场的重要信号。这项判断的条件相当明确：测试取决于多个城市在一段特定期间内维持房价，而不是只看单月或零星改善。

即使部分地区的指标转强，需求前景仍未明朗。Morgan Stanley股票分析师Stephen Cheung周三在报告中指出，房贷补贴可能只是让家庭提前进行原本就计划好的购房，而非创造大量新增需求。如果买方只是为了利用补助而提前交易，销售量可能暂时上升，却未必代表潜在购房意愿持续增加。

Cheung引用中国研究公司Bingshan的数据指出，10月1日至6日公共假期期间，25个城市的二手房销售量较一年前增加50%。相比之下，9月增幅为20%，显示假期期间销售明显加快。这些数字对交易活动而言是令人鼓舞的信号，但仅凭这些数据，尚无法确定增幅反映的是持续信心、政策带来的购房时机变化，还是两者兼有。分析师仍须评估后续销售和房价，才能判断改善是否持续。

整体而言，正在浮现的局面喜忧参半。限制未完工物业销售和减少建设的措施，可能有助于缓解供应过剩；房贷支持以及部分大城市形势转强，也可能促进交易。与此同时，大量未售和未完工住宅、开发商债务的长期影响，以及买方是否只是提前购房的不确定性，仍是重要制约。因此，房价可能触底，不等于建设、销售、信心或开发商财务状况已全面复苏。

标普的核心预测是，全国住宅房价可能在2028年第三季度触底；报告则认为，最大城市的房价最快可能从明年开始复苏。主要市场提前改善、全国房价较晚触底，反映出中国房地产行业发展并不均衡。这也凸显供应减少、区域房价趋势以及买方需求能否持续，仍是判断市场是否进入可持续复苏的关键。

重点摘要表

后续展望……

中国房市调整的下一阶段，将取决于建设减少能否逐步消化过剩库存，以及临时政策激励消退后买方是否仍持续回流。最大城市的房价表现可能提供早期信号，但全国市场情况多样，各地复苏速度可能不同。

目前的证据支持谨慎乐观看待前景，而非认定市场已全面反转。未来评估需要区分持续需求与提前购房，也要辨别真正的库存减少和短期销售变化。如果供应持续收缩，且主要城市房价趋于稳定，市场对持久触底的信心可能增强；若非如此，复苏仍可能不均衡，且容易再度转弱。